Lakáspiaci paradoxon: több befektetés, mégis kevesebb megfizethető lakás?

Miért van az, hogy miközben jelentősen megnőtt a tőkebefektetés volumene a lakásépítési szektorban, a városok lakóinak mégis egyre nehezebb megfizethető lakáshoz jutnia. Tosics Iván, a Lakhatási Kutatások Európai Hálózatának (ENHR) alelnöke és a European Urban Research Association (EURA) végrehajtó bizottságának tagja a „lakáspiac financializációjának” hatásait vizsgálja.

(Financializáció: a piaci szereplők, a piaci gyakorlatok, eszközök, narratívák erősödő befolyása. A ford.)

Két évtizeddel ezelőtt úgy tűnhetett, hogy a lakhatási problémák egyszer s mindenkorra megoldódtak a fejlett országokban. Aztán valami váratlan dolog történt: meredeken megnőtt a tőkebefektetés volumene a lakáspiaci szektorban – és ezzel együtt a lakhatással kapcsolatos problémahalmaz is.

A közgazdászok ezt a jelenséget a „lakáspiac financializációjának” nevezik. És valóban, ahogy a lakásépítés egyfajta pénzügyi eszközzé vált, amely a globálisan a megtakarítások értékmegőrzését szolgálja, elvesztette helyi, társadalmi kötődését. Az új beruházások az árak meredek emelkedéséhez vezettek, ami családok tömegétől vette el a lehetőséget a jobb lakhatási körülményekhez jutástól, de időnként még attól is, hogy a jelenlegit megtartsák.

Ebben a cikkben ezt a folyamatot vizsgáljuk meg elsőként, aztán adunk egy összefoglalót a nemzeti és helyi kormányzatok reakcióiról, és megnézzük, hogy a lakásépítésbe történő befektetéseket (amit általában örömmel fogadunk) hogyan lehet olyan irányba terelni, hogy a nemkívánatos negatív következményeket minimalizáljuk.

1. A lakáspiac financializációja

Az új befektetéseknek nem kellene feltétlenül problémát okozniuk, ezért először nézzük meg, mi bizonyítja egyáltalán, hogy a lakásépítés financializációja valóban a problémák növekedéséhez, és nem éppen megoldásához járul hozzá.

Saskia Sassen, a 2018 februárjában Bécsben megrendezett Urban Futures konferencián rávilágított arra, hogy a külföldi befektetések térben egyenetlenül oszlanak el: a népesség 10 %-ának otthont adó top 100 város vitte el a pénzügyi befektetések 70 %-át. Az úgynevezett „hedge városok” (a hedge egyfajta biztonsági befektetést jelent egy, az eredetitől eltérő trendekkel rendelkező piacon – A ford.), mint amilyen Hong Kong, London, München, Stockhol, Sydney és Vancouver több, mint 50 %-kal nőttek 2011 óta. Ennek során rengeteg, a gazdagok számára elérhető ingatlan épült ezekben, miközben elérhetetlenné vált a lakhatás azoknak, akik korábban még nem vetették meg a lábukat az ingatlanpiacon. A szerény vagy alacsony jövedelmű háztartások kiszorultak a perifériákra, ahol szűkösek a munkalehetőségek és a szolgáltatások.

Sassen hozzáteszi, hogy sok esetben az új fejlesztések üres épületeket hoznak létre a városok legjobb helyszínein. Emellett, ha a bérlakások és a hitelek tulajdonosai külföldi befektetők, úgy a pénz kifolyik a helyi közösség kezei közül és hozzájárul a gazdagság globális koncentrációjához. A személytelen, távoli céges befektetők által kezelt lakások bérlői emellett gyakran panaszkodnak az árak meredek emelkedésére, az igénytelen, rossz minőségű karbantartásra, az elsietett felújításokra, vagy arra, hogy a problémáknak nincs elérhető felelőse. Mindezeken túl a financializált lakáspiac generálja és gyorsítja a dzsentrifikációs folyamatokat, és áttételesen a közvagyon magánvagyonná válását segíti: egy szegény városrészben a lakosság jóléte érdekében végzett közcélú befektetések, az ennek köszönhető jobb szolgáltatások, iskolák, felújított közterületek vonzzák a befektetőket, ami aztán végül az eredeti lakosság elköltözését vonja maga után. (Plan Limited, 2017)

Az új befektetések közvetlen finanszírozása mellett a financializáció magával hozza a kiterjedt hitellehetőségeket is, ami a háztartások eladósodásának növekedéséhez vezet. Ez az embereket sérülékennyé teszi a kockázatos hitelezési gyakorlatokkal és a változó ingatlanárakkal szemben, soha nem látott bizonytalanságot teremtve a lakhatással kapcsolatban. A financializált lakáspiac ezzel elköltözések és kilakoltatások hullámát indítja el példátlan nagyságrendben: az USÁ-ban például 5 év alatt 13 millió jelzáloghiteles ügy 9 millió kilakoltatáshoz vezetett, Spanyolországban pedig 2008 és 2013 között félmilliót meghaladó jelzálogos közül 300 ezret lakoltattak ki. (Plan Limited, 2017)

Természetesen nem mindenki látja ennyire negatívan a lakáspiac financializációját. Gerritsen Leilani  (2018) szerint a jelenség nem alaptermészete szerint rossz vagy jó, a pénzügyi innováció pozitív vagy negatív hatásokat is kiválthat. Mindamellett széles körben elismert, hogy vannak negatív hatásai és hogy szükséges ezeket kiegészítő szabályozással ellensúlyozni.

Egy alapos elemzésben Fernandez és Aalbers (2016) bemutatja, hogy a financializálódás azokban az országokban jelent kisebb veszélyt, amelyekben a lakásállományt a – javarészt hitelmentes – magántulajdon dominálja. Ugyanakkor ott van Spanyolország példája, amely maga is ilyen volt, de a korai 90-es évek után nagyon rövid idő alatt mindez átalakult, ami mutatja, hogy még az említett körülmény sem garancia arra, hogy financializáció globális pénzügyi befolyása elkerüli a lakáspolitika nemzeti rendszerét.

Egy speciális eset: az Airbnb

Az Airbnb az innovatív és manapság nagyon népszerű megosztáson alapuló gazdaság (sharing economy) elsőszámú példája. Mindazonáltal, ahogy Juliet Schor (a Boston College szociológiaprofesszora) kifejezte a barcelonai Smart Cities Expo World Congress-en 2018 novemberében, gyakorlatilag minden remény meghiúsult arra vonatkozóan, hogy a megosztáson alapuló gazdaság majd csökkenteni fogja az egyenlőtlenségeket és hozzájárul a fenntarthatósághoz. Kétségtelenül vannak benne ilyen lehetőségek, de közel sem automatikusan. Ahhoz, hogy ezek az ígéretek valóra váljanak, a városoknak be kell avatkozniuk a klasszikus szabályozókon keresztül (adózás, ösztönzők), valamint új megoldásokkal is (big data megosztás, társadalmi szempontok érvényesítése stb.).

Az Airbnb bécsi helyzetének vizsgálata kimutatta, hogy a kiadó lakások ugyanazokban a városrészekben találhatók, amelyekben a nagy szállodák, ezért például az a mondás, hogy az Airbnb-vel „úgy élhetsz a városban, mint a helyiek”, rögtön nem igaz. Bécs felvette a kapcsolatot 16 Airbnb-platformmal, hogy a frissen kivetett idegenforgalmi adót behajtsa, de csak 10 működött együtt, a többiek az EU adatvédelmi szabályai mögé bújva megtagadták forgalmi adataik átadását. A város törekvése, hogy befolyásolja az Airbnb-piacot, pillanatnyilag megakadt, mert bizonyos szempontok a nemzeti szabályozás körébe tartoznak (pl. a jövedelemadó), mások meg egyenesen EU-s szabályokhoz kötődnek (pl. a vonatkozó adatvédelmi törvény).

A Lakhatási Kutatások Európai Hálózatának találkozóján Athénban Dimitris Balampanidis átfogó képet adott városa helyzetéről. A gazdasági válságnak köszönhetően a város lakásállományának 15-20 %-a üresen áll. Az Airbnb átvette a piacot, jelenleg mintegy 10ezer kiadó lakással. Míg ezzel munkát teremtett sok embernek és számos elhagyott épület renovációjához is hozzájárult, visszavezetve azokat a piacra, a másik oldalon tovább növelte a vagyoni egyenlőtlenségeket adózatlan jövedelmekkel, feltolta a kiadási árakat, monofunkcionális használatot eredményezett. Athénban az egyik legforróbb városfejlesztési kérdés, hogy vajon az Airbnb negatív vagy pozitív hatásai jelentősebbek-e. Az biztos, hogy az Airbnb megközelítőleg azt a lakásállományt használja, amelyet az állami szabályozók a kiszolgáltatott embereknek szántak. A megfizethető lakások közvetítésével foglalkozó ügynökségek egyre nagyobb nehézségekkel néznek szembe a bérelhető lakások piacán, mivel az Airbnb-t a bérbeadók jobb választásnak tartják.

2018-ban a Lakhatást mindenkinek (Housing for All) konferencián Bécsben Rui Franco beszámolt a lisszaboni helyzetről. Az olyan országokban, mint Portugália, az Airbnb hozzájárult a lakhatási költségek növekedéséhez és bizonyos városrészek dzsentrifikációjához, anélkül, hogy megfizethető lakásokat vagy egyéb hasznokat hozott volna a helyi lakosoknak (Plan Limited, 2017). Ennek legszembetűnőbb példája a város központjában található történelmi városrész, az Alfama helyzete, amely korábban egy veszélyesnek számító környék volt – mára azonban a veszély az eredeti lakókkal együtt eltűnt, a városrész tökéletesen megváltozott, és elsősorban turistaszálláshellyé alakult át. A város önkormányzata az ellenkezőjét tette, mint amit a pénzügyi szereplők javasoltak, vagyis megpróbálta kerülni a megszorító politikákat. A kihívást az jelenti, hogy a helyi fizetések nincsenek azon a szinten, amire a helyi bérleti díjak felkúsztak. A tavalyi évtől kezdve a Lisszabon díjat vetett ki az olyan turisztikai platformokra, mint az Airbnb és a Booking.com, valamint a globális ingatlanbefektetőkre. Mindamellett az önkormányzat vezetői azt is megértették, hogy ezek az eszközök csak úgy érhetnek el jelentős eredményeket, ha erős együttműködés alakul ki városok között, és emellett EU-s szabályozókra is szükség volna.

2. Hogyan kezeljük a lakáspiac financializálásának negatív következményeit nemzeti szabályozással?

A Plan Limited (2017) publikáció felsorol néhány nemzeti vagy regionális hatáskörbe tartozó lehetőségek a lakáspiac financializálása negatív következményeinek kezelésére.

• A spanyolországi hitelválságra adott válaszként Andalúzia és Katalónia autonóm régiói olyan progresszív törvényeket vezettek be, amelyek kifejezetten megerősítették a lakáspiac társadalmi funkcióját és megkönnyítették az üres házak ideiglenes kisajátítását. A katalán jogszabályok egyben megtiltották az olyan kilakoltatást, amely hajléktalanságot eredményez. A spanyol alkotmánybíróság azonban mindkét tartományi kezdeményezést visszautasította azzal, hogy az a nemzeti kormány hatáskörébe ütközik és az ország általános gazdasági érdekeivel ellentétes. Válaszul, legalábbis Katalónia esetében, a jogszabályokat újra módosították, és a katalán parlament újra elfogadta azokat.
• Számos ország – köztük Ausztria, Kína, a Fülöp-szigetek, Thaiföld és Vietnam – korlátozásokat hozott a lakóingatlanok külföldi megvásárlására. A kanadai British Columbia tartomány 15 százalékos külföldi lakástulajdonlási adót vezetett be. Az ilyen adókból származó nettó bevételeket megfizethető lakhatási kezdeményezésekre fordítják. Szingapúr 18 százalékos ingatlanadót és további vagyonszerzési illetéket ró a gazdag ingatlantulajdonosokra és befektetőkre, a bevételeket pedig az alacsony jövedelmű személyek háztartásainak támogatására szánják. Számos ország, köztük Kína, Németország és Malajzia vezetett be ingatlanspekulációs adót.
• Egyes kormányok úgy döntöttek, hogy ösztönzik a lakhatáshoz hozzájáruló magánbefektetések integrálóbb megközelítését megfizethető lakások kialakítására. Algéria kormánya például ingyen ad területet olyan fejlesztésekhez, amelyek aztán a minimálbér kevesebb mint 1,5-szeresét kereső háztartások számára létesít bérlakásokat. A kevésbé fizetőképes háztartások számára emellett egy „béreld-hogy-a-tied-legyen” lehetőséget is nyújt. Más kormányok megkövetelik, hogy az ingatlanfejlesztők megfizethető lakásokat is létrehozzanak bizonyos arányban. A londoni polgármester nemrég bejelentette, hogy az építőknek biztosítaniuk kell, hogy az épített új lakások 35 százaléka valóban megfizethető legyen. Ilyen kötelezettség régóta létezik más országokban, például Franciaországban, Németországban.

Bár hasonló példákat más országokból is felhozhatunk, a legtöbb, ami mondható, hogy a leginkább érintett országok reakciói esetlegesek és reaktívak. A másik oldalon találunk olyan országokat is, amelyek aránylag védettek a problémával szemben, mivel jól szabályozott hitelpiaccal és erős nemzeti kormányzati lakáspolitikával rendelkeznek (például Németország). Mindent összevetve az egyes országokban található helyzetek nagy változatossága azt mutatja, hogy nemzetközi együttműködés nélkül a 2030-ig mindenki számára megfelelő lakhatás biztosításának célja nem érhető el - részben a lakáspiac financializációjának negatív hatásai miatt.

Írta: Tosics Iván

A következő részben Tosics Iván az önkormányzati szintű beavatkozási lehetőségekkel foglalkozik.

Eredeti cikk: https://urbact.eu/housing-more-financing-less-affordability