Hogyan biztosítsuk a lakhatáshoz való jogot?

2019. 05. 15.

Laura Colini URBACT programszakértő, aki a Firenzei Egyetem városi és területi tanulmányok szakán a posztszocialista német városokról írt PhD-t, Berlin és Barcelona példáján keresztül bemutatja, miket tehetnek városok a „lakhatáshoz való jog” jobb érvényesítése érdekében.

„A lakhatáshoz való jog nem azt jelenti, hogy mindenkinek azonnal jár egy önkormányzati lakás. Azt jelenti, hogy a kormányzatoknak gondoskodniuk kell arról, hogy mindenki – különösen a leghátrányosabb helyzetű csoportok tagjai – hozzáférjen megfelelő lakhatáshoz.” #MakeTheShift

Az ENSZ #MakeTheShift megfelelő lakhatásért  kampánya, az ENSZ fenntartható fejlődési céljai (SDG) és a nemzetközi jogszabályok (beleértve az Emberi Jogok Egyetemes Nyilatkozatát) mind elkötelezettek a lakáshoz való jog mellett. Ennek ellenére ezt a jogot megsérti, megtagadja és végrehajtását akadályozza az a tény, hogy a lakásállományt a bankok és a pénzügyi szektor rendkívül értékes árucikknek tekinti.

A lakáspiac jelenleg a felhalmozott, a termelési folyamat során fel nem használt tőke beruházásaként jelenik meg. A pénzügyi szektor és a lakáspiac kölcsönösen függenek egymástól; a Forbes szerint „Ha a lakásszektor megfázik, a bankok és a pénzügyi szektor tüdőgyulladást kap”. Ez a kölcsönös függőség és a lakásszektor profitközpontúsága azért is állhat fenn, mert a kormányok készségesen biztosítják e beruházások feltételeit. A városi önkormányzatoknak felelőssége van: helyi szakpolitikáik kialakításakor el kell dönteniük, melyik oldalon állnak: táplálják vagy korlátozzák a financializált (piaci folyamatok által dominált) gazdaságot, ingatlanpiacot.

Hogyan vesznek részt a városok a lakhatáshoz való jog kérdésében

A spekuláció ellen küzdő progresszív városi vezetők válaszai három fő stratégiát követnek:

  1. Olyan helyi stratégiák, eszközök, politikák és programok kialakítása vagy megerősítése (ha már vannak ilyenek), amelyek a gyakorlatban megvalósíthatják a lakhatáshoz való jogot, például földterületek és lakóépületek újbóli önkormányzati tulajdonba hozása, alternatív lakásmodellek támogatása, spekulációellenes kampányok megvalósítása, kilakoltatások megelőzése stb.
  2. A helyi kihívások és próbálkozások láthatóságának növelése nemzetközi szinten, nemzetközi szervezetek és intézmények révén. Egyes városok egyre jobban megjelennek a nemzetközi színtéren, felhívva a figyelmet a #MakeTheShift kampányra, az SDG akciókra, lobbizva olyan szervezeteken keresztül, mint például az EUROCITIES, vagy olyan egyéb kezdeményezéseket is téve, mint az EU URBAN Agenda megfizethető lakhatási partnerség munkájában való részvétel.
  3. A városok közötti kölcsönös tapasztalatcserék és szövetségek támogatása, kampányok és közös ügyek felvetése. Barcelona az elsők között vállalt elköteleződést új városi szövetségek létrehozásában a „fearless cities” (félelem nélküli városok) köré szerveződve, és az Egyesült Városok és Helyi Önkormányzatok (UCLG) támogatásával népszerűsítette nagyobb városok körében a Városok a megfelelő lakásért nyilatkozatot.

Ez a nyilatkozat pragmatikus kereteket ad a városok számára, segítve ezzel a különböző szinteken tevékenykedő szereplők széles körének bevonását a lakhatáshoz való jog érvényesülését szolgáló stratégiák kialakításában.

A Nyilatkozat 5 követelésből áll:

  1. Több jogkört az ingatlanpiac jobb szabályozására
  2. Több forrást a lakásállomány bővítésére
  3. Több eszközt alternatív lakhatás köz- és magánszféra együttműködésében megvalósuló közösségi létrehozására
  4. Olyan várostervezést, amely összehozza a megfelelő lakhatásra és a minőségi, befogadó és fenntartható városrészek kialakítására vonatkozó igényeket
  5. Önkormányzati együttműködést a lakhatási stratégiákban

Bár ezek a követelések arra utalnak, hogy a városok nem tartoznak kizárólagos felelősséggel a megfelelő lakhatásért, az elmúlt években néhány progresszív városvezetés kiemelkedő példákat mutatott. Míg Bécs mindenki számára egyedülálló példája a hosszú távú lakáspolitikának, más városok, mint Berlin vagy Barcelona, újonnan léptek be a jópéldák sorába.

Berlin és Barcelona

Berlin és Barcelona olyan nagyvárosok, amelyekben a lakhatás témája a helyi kormányzás mandátumának középpontjában áll.

Barcelonát egy olyan szociálisan érzékeny koalíció vezeti, amelyben a Barcelona en Comù (aktivista-alapú önkormányzati platform) a legtöbb helyet kapta az Ada Colau által vezetett testületben. Colau, a város polgármestere maga is aktív szereplője a PAH (Platform of People Affected by Mortgages, vagyis jelzáloggal érintett emberek platformja) nevű mozgalomban, amely a lakásválságra adott válaszként jött létre 2010-ben.

Berlint egy olyan többparti koalíció (SPD, Die Linke, The Green) vezeti, amely nyitott a társadalmi mozgalmakkal és a civil kezdeményezésekkel folytatott párbeszédre. Berlinben erőteljes a polgári tudatosság a városhoz való joggal és a „lakhatáshoz való joggal” kapcsolatban, de nincs olyan, egész városra kiterjedő aktivista platform, amely hasonló a barcelonaihoz. Ehelyett az aktív civil társadalom és a közigazgatás között különböző arénák és együttműködési formák léteznek, attól függően, hogy kerületi szinten milyen a politikai elkötelezettség. Michael Müller polgármester támogatja a lakhatással kapcsolatos agendát azzal, hogy korlátozza a lakásépítési szektort a demográfiailag egyébként bimbódzó városban.

Mindkét városra jellemző a gazdaság virágzása, az egyre növekvő demográfiai és turisztikai nyomás a lakáspiacon, ezért aztán hiány van megfizethető lakásból és elszálltak a bérleti díjak (egy év alatt az egyszobás lakásokra nézve +8,7% Barcelonában és +7,32% Berlinben).

A bérlakás-helyzet a két városban eltérő. Az újraegyesítés után Berlin értékesített 220 000 korábban állami tulajdonban lévő lakóegységet, amelyek csak 2004-ben 64 000 darabot, és 2001-ben a város leállította a szociális lakhatási támogatásokat. Barcelonában a szociális bérlakások aránya mintegy 1,5% -a volt 2017-ben, míg Berlinben kb. 30%. Mindkét város vezetősége elkötelezett a szociális bérlakáspolitikai és a megfelelő lakhatás biztosítása iránt, és a „lakhatáshoz való jog” szemüvegén keresztül nézzük, mindkét városban találunk inspiráló kezdeményezéseket.

Az ingatlanpiac szabályozására szolgáló eszközök

Barcelona széleskörű és ígéretes agenda mellett elindította a Lakhatáshoz való jog programot 2016-2025.

A spekuláció elleni küzdelem terén az egyik fő cselekvési iránya a lakóingatlanok megvásárlása a magántulajdonú piacról, a másik pedig egy olyan mechanizmus, amely megkönnyíti a lakástulajdonosokkal kötött kétoldalú megállapodásokat.

Az első intézkedés magántulajdonú ingatlanok megvásárlását jelenti az Önkormányzati Lakhatási És Rehabilitációs Intézet (IMHAB) irányítása alatt álló otthonok rehabilitációjával együtt.

A második intézkedés segíti a bérlő és a bérbeadó közötti kétoldalú egyezség megkötését a közvetlenül a város által működtetett Rental Housing Pool segítségével. Az eszköz támogatja az ingatlanok bérbeadását megfizethető áron, de cserébe garanciákat ad a bérbeadónak, például a bérleti díj megfizetésére vagy renovációs költségekre vonatkozólag. Szükség esetén tanácsadást is biztosít a feleknek. Az eszköz ehetővé tesz egyfajta vagyonátruházást is: a tulajdonos átadhatja az ingatlanát hasznosításra egy harmadik félnek, például a Habitat 3-nak, amely egy katalán szociális lakhatási alapítvány.

Ezek a lépések lehetővé teszik támogatások felhasználását rehabilitációra és állami garanciák kiépítésére.

Berlin számos nemzeti vagy helyi szintű eszközt használ annak érdekében, hogy szabályozza az ingatlanpiact. Ilyen a Mietpreisbremse (lakhatási bércsökkentés) vagy a Milieuschutzgebiet („védett terület”: a kilakoltatás elleni védelemről szóló rendelet). Ide tartoznak különböző korlátozások arra vonatkozóan, hogy az ingatlantulajdonosok mit tehetnek (pl. felújítás, modernizálás) az ingatlanuk értékének növelése érdekében egyes kijelölt, például gentrifikálódó környékeken – vagyis engedélyeztetniük kell a tervezett beruházásaikat, beavatkozásaikat a helyi önkormányzattal, és megeshet, hogy nem kapnak engedélyt, mivel az negatívan hatna a védett városrész társadalmi-gazdasági helyzetére.

Vajon ezzel sikerült megtörniük a gentrifikációs spirált (egy környék divatossá és egyben drágává válását, amely az eredeti lakók kiszorulásához vezet)? Sokan vitatják a Mietpreisbremse sikerét, mivel a bérleti díjak továbbra is emelkednek.

Milieuschutzsatzung: intervenció és egyéb eszközök

A Milieuschutsatzung egy vitatott eszköz. A német BusinessCologne Intézet nemrég azt állította, hogy „a Milieuschutzsatzung hatalmas beavatkozást jelent a tulajdonjogokba. Előnyös a bérlők számára, akik alacsony díjú lakáshoz jutnak. Azonban mindazok a lakástulajdonosok, akik nem tudnak megfelelő lakást találni a túlzott kereslet miatt, hátrányos helyzetbe kerülnek. Az ebből eredő „ki van benn és ki nincs” helyzet súlyos társadalmi kérdéseket vet fel.”

Egy további hatékony, országos szinten elérhető, de városokban ritkábban használt eszköz az elővásárlás joga. Gyökerei visszanyúlnak az árucikkek adásvételével kapcsolatos ókori görög és római „Ius protimiseos” (vagy „pactum praelationis”) megállapodásokig. Leegyszerűsítve, ez azt jelentette, hogy ha valaki eladott egy területet, elsőként a faluközösség tagjainak kellett azt megvásárlásra felajánlania.

A mai Németországban az elővásárlás a közösség joga arra, hogy a lakóterületeket vásároljon vissza egy védett/veszélyeztetett városrész társadalmi sokszínűségének megőrzése érdekében. Ennek értelmében, ha valaki ilyen környéken árulja az ingatlanát, a kerületi önkormányzat részére rendelkezésre áll két hónap arra, hogy ajánlatot tegyen és szerződést kössön. 2015 és 2018 szeptembere között Berlin kerületi önkormányzatai 664 esetben érvényesítették elővásárlási jogukat egy harmadik fél javára, amely általában az állami tulajdonú lakásszövetkezetek egyike.

Ezek az intézkedések azonban még nem tudták érdemben korlátozni a profitéhes ingatlanpiacot, ezért 2018-ban aktivisták elindították a Initiative Mietenvolkentscheid-et, amelynek célja volt 20.000 aláírás gyűjtésével népszavazást kezdeményezni azért, hogy a lakástulajdonosok ne adhassák el ingatlanaikat nagy ingatlancsoportoknak. Ez lehetővé tenné ingatlanok kisajátítását állami bérlakások számára, és korlátozni hivatott olyan cégek növekedését, mint a Deutsche Wohnen, amely már most egyedül Berlinben 3000 lakás tulajdonosa. Az intézkedés hatására a remények szerint mintegy 200.000 lakóegységet vissza lehet állítani bérlakásnak.

Elég mindez?

A spekulatív bérleti piacok szabályozására szolgáló eszközök soha nem elegendőek, ha nem járnak együtt strukturális változásokkal. A valódi változás eléréséhez a társadalmi mozgalmakkal és a civil kezdeményezésekkel való együttműködés radikális formái szükségesek, elkötelezett önkormányzatok és ügynökségek, amelyek mindent megtesznek annak érdekében, hogy érvényesítsék a „lakhatáshoz való jogot”.

Diverzifikált stratégiákkal (ahogy azt a Városok a megfelelő lakhatásért nyilatkozat javasolja) Berlin és Barcelona demonstrálják szándékukat a változtatásra. Ezek a városok jelentős uniós forrásokra is számíthatnak, beleértve például az Európai Befektetési Bank 125 millió eurós kölcsönét, amelyet a Barcelonai Önkormányzati Lakásbizottság használhat fel 2198 alacsony jövedelműek számára bérbevehető lakás kialakítására, vagy azt a támogatást, amelynek segítségével Berlinben 1300 új, megfizethető bérlakás épül.

Hogy ezek az intézkedések hogyan és mennyiben hoznak nagyobb egyenlőséget, vagy befolyásolják-e az ingatlanpiacot a megfelelő lakhatás biztosítása érdekében, az egy másik fejezete ennek a történetnek.

***

Olvasson további cikkeket a lakhatásról az URBACT honapján.

Írta: Laura Colin

Eredeti cikk: https://www.blog.urbact.eu/2019/04/right-to-housing/